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    離婚時房產歸屬出現的九大問題,看看你的房子到底屬于誰

    作者:上海離婚律師 時間:2016/12/31 11:27:38

    不少人在結婚時都會要求對方,把房產證上加入自己的名字,或者在購買房屋時,寫下夫妻雙方的名字。這樣真的就可以使房產歸為己有嗎?在離婚時房產最終歸屬于誰呢?

    1、婚前還是婚后取得房產證在離婚房產分割時的糾紛問題

    房產證取得的時間點,在離婚房產分割時常常是雙方爭議的焦點,其中存在的問題大致表現為以下三種:

    (一)一方婚前支付了全部房款,并取得了產權證此種情況下法律關系比較簡單,據物權法規定,該房產屬于婚前個人財產,離婚時房屋增值部分及虧損屬于房屋產權人,如另一方有參與該房子的裝修等支出,構成對該房產的舔附價值,對于裝修款,可以作為夫妻共同財產予以分割。

    (二)一方婚前支付了所有房款,婚后取得產權證。此情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關系的問題,目前婚姻法對此沒有明確規定。但我們認為產權證雖然是物權憑證,是證明房產權屬關系的法定憑證,但并不意味著婚后取得房產證就是婚后房產,因為房屋所有權是在簽訂購房協議時即確定下來,房產登記只是國家為了便于管理,使物權能夠具有公信公示力而進行的行政行為。該房財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得,取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致,所以此情形也應視為婚前個人財產。

    (三)雙方在婚姻存續期間共同購買房屋,但在離婚時尚未取得產權證。夫妻雙方在婚姻存續期間已經簽訂買賣合同,但還未取得房屋產權證的情況下離婚的,如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產權證,可以按照《婚姻法解釋(二) 》第 21 條處理,人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬,應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后,有爭議的,可以另行向人民法院起訴。如果已經支付了全部房價款,房屋所有權法律關系比較清晰,只需完善權屬登記手續,人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產,對房屋權屬、分割、補償問題予以處理:第一,在婚姻存續期間購買的,無論是以夫或妻的名義還是妻共同名義;第二,在婚前以夫妻雙方的名義購買;第三,在婚前以夫妻雙方的共同財產購買,屬于婚前共同財產,財產性質存續到婚后仍為夫妻共同財產。

    2、按揭購房在離婚房產分割時的糾紛問題

    在房屋價格飛漲的今天,夫妻雙方有很多是采取商業按揭貸款的方式購買房屋。商業按揭貸款大都要經歷繳納首付,銀行支付開發商剩余房款,夫妻一方或雙方按合同約定每月歸還銀行貸款的過程。在這個過稱中提起離婚訴訟,在房產分割問題上會出現一些復雜情況。

    (四)一方婚前按揭購房并取得房產證,婚后共同償還貸款的情況婚前取得房產證書,就意味著取得了房屋的所有權。離婚時房產直接歸屬于其中一方,但是這并不影響夫妻關系存續期間的財產增長部分作為共同財產分割。房屋所有權與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入,就房屋的價值而言,離婚時候的房產價格絕對大于結婚時候的價格。婚前一方支付的房產價款應當屬于個人財產,分割房產價值的時候應當首先予以扣除。婚后償還的貸款、房屋的升值部分作為夫妻雙方共同財產。夫妻雙方分割的共同財產應當是房屋實際價值減去婚前支付部分、尚未償還貸款后的差額部分。

    (五)一方婚前按揭貸款,婚后取得房產證,繼續還貸的情況這種狀況出現時應分不同情況來區別對待。一種是一方婚前個人出首付款,然后按揭貸款,在婚后取得房產證后仍然用個人財產還貸的情況。此時,房屋屬于夫妻一方的個人財產,離婚時不參與財產分割。另一種情況在現實生活中經常見到,一方婚前個人出首付款,婚后取得房產證后用夫妻共同財產還銀行貸款。在這種情形下,可以認為房屋應屬于夫妻共同財產,在離婚時要計算好婚前出資和婚后還貸中夫妻雙方的出資比例,來分割好此房產。

    (六)夫妻雙方婚后共同出資支付首期,以按揭貸款方式取得房屋產權證書后離婚的。在這種情況下,盡管已經辦理了房屋所有權證書,但是業主并不實際掌握房產證,該房產證被抵押在銀行手里。也就是說,該房產還存在抵押權。在夫妻離婚涉及分割按揭房產時存在首付款、已經償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。因此,房屋的實際價值(合同價值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產,繼續向銀行償還貸款本金、利息,同時向另一方支付房屋價值的一半。

    3、父母出資購房在離婚房產分割時的糾紛問題

    在目前經濟持續發展的情況下,尤其是第一批獨生子女進入婚嫁年齡之后,父母對子女的關愛之心在財富尤其是房產上表現的更是淋漓盡致,如果父母以下列形式出資為子女購房,那么在子女離婚時房產如何分割?

    (七)父母出資購買了一套房產,子或女的配偶未出錢,房屋所有權證上房屋所有人一欄記載了子或女的姓名。在這種情況下,如果父母是在子或女結婚之前為雙方購置的房屋出資,該出資應當認定為父母對子或女的個人贈與,與子或女結婚之后的配偶無關,該房屋屬于子或女一方婚前財產,不參與離婚時的財產分割。此時,如果父母在子或女結婚之前為其出資購置房屋并明確表示該房屋是給子或女及其配偶雙方的,那么視為父母對子或女及其配偶雙方的贈與,該房屋屬于夫妻共同財產,在離婚時參與分配。

    但是如果子或女結婚之后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為父母對子或女及其配偶雙方的贈與,在子或女離婚時作為夫妻共同財產予以分割。上述規定在司法實踐當中有一個難點需要把握,即結婚前后是否贈與自己的子女或同時贈與子女的配偶,舉證責任在分配上是不同的。按照最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)第二十二條的規定中,對父母的“明確表示贈與”,須在子或女購房前辦理或辦理房屋所有權證之前做出,并且應有證據證明。如果父母在辦理房屋所有權證之后或在子女準備離婚時才簽訂的對子或女的贈與合同,這種做法實際上是侵害了子或女配偶一方的合法權益,這樣事后做出的贈與合同可能不會被法院采納。

    (八)父母出首付款,其余房款由子或女通過銀行貸款支付,房屋所有權登記在子或女的名下。在這種情況下,父母出首付款的行為與第一種情況相同,只不過父母出資的比例不是百分之百,而是一部分,這部分出資按上述第一種處理方式辦理。而另外的銀行貸款部分屬于夫妻的共同債務,按照婚姻法及其司法解釋關于共同債務的方式處理。

    (九)父母出資一部分,子或女出資一部分,房屋所有權證登記在父母名下。在這種情況下,房屋的所有權屬于父母,該房屋不能作為夫妻共同財產進行分割。夫妻對購買該房屋的出資應視為夫妻的共同債權分割的規定處理。對此,父母在為子女出資購房時一定要了解法律的相關規定,表達自己當時真實的想法。子女在離婚時一定要考慮到父母出資購置的房屋在離婚時如何分割,了解相關規定之后就可以做到未雨綢繆,避免離婚時出現種種關于房產的麻煩狀況。

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