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    離婚時有貸款的房屋怎么分割?

    作者:上海離婚律師 時間:2016/12/28 20:19:51

    在我國,現行法律對商品房按揭的法律定性尚無明確的規定。在實踐中的普遍做法是,購房人將其與房產商的房屋買賣合同項下的權益抵押給銀行,銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產商以支付房屋價款,若購房人到期不能還本付息,則按揭銀行有權將按揭財產變價并優先受償,或由房產商將該房屋回購,并以回購款償付銀行本息。最高人民法院《關于適用<擔保法>若干問題的解釋》第47條規定:“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。”因此,我國的按揭貸款合同本質上仍為抵押貸款合同。


      一般來說,離婚房屋分割要遵守以下三個原則:


      1、雙方都不想要該房屋所有權的,可以根據雙方的申請對其房屋評估再拍賣,就所得款項進行分割。


      2、房屋增值,雙方都想要但不能協商處理的條件下,可采取競價拍賣方式,由出價高的人取得房產所有權,并將出價支付給未能取得房產的另一方作為補償。


      3、雙方經過協商,一方主張房屋所有權,另一方放棄該房產,由專門評估機構按市場價格對房屋作出評估,取得房屋所有權的一方,應依據婚姻法房產分割細則給予對方相應的補償。


      那么離婚時有房貸的房屋該怎么分割?


      離婚時可以進行財產分割,前提是夫妻共同財產。在當前房子一直是離婚時雙方都很關注的,那么在涉及離婚時還有房貸的房屋歸誰?誰來付接下來的房貸?


      一、婚前按揭買房,離婚有貸款的房屋如何分割?


      1、夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款,婚前辦理了夫妻一方個人為所有權人的房產證,婚后雙方共同還貸,離婚按揭房怎么分?


      該情形下的房屋為一方個人財產,在離婚時另一方無權要求分割。但對參與共同還貸的配偶一方,有權要求對方對其清償的部分予以返還。在此需要明確的是,共同還貸不論是用一方的個人工資還是雙方的工資,都應認定為共同還貸。因此,有貸款的房屋在離婚時,共同還貸的一方可以請求對方返還還貸的房款。對于房屋升值的部分,也可以請求補償。


      2、夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款,婚后雙方共同還貸,婚后取得房產證,離婚按揭房怎么分?


      此情形下的按揭房為一方的婚前個人財產,在離婚時不予分割。因為在婚前一方以個人財產購買并按揭買房,婚后取得的產權證是對婚前買房的確認,不屬于夫妻共同財產。如果僅僅因為產權證婚后取得而認定是夫妻共同財產,就將出現一方完全沒有出資卻僅僅因為結婚而成為房屋共有人的現象。這一結果有違公平原則。


      3、夫妻雙方婚前以共有財產購買房屋并按揭貸款,婚后共同還貸,婚前取得房產證且房產證登記在一方名下,離婚按揭房怎么分?


      由于一般情況下,我們在認定房產歸誰時的依據就是房產證上的名字。因此,此時極容易被認定為登記方財產。所以此時,未登記方主張該房屋為共同財產時,一要證明自己在婚前為購買房屋履行了出資義務;二要證明自己婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下出資的。如果不能提供相應的證據,則房產就會認定為與一方財產,在分割時不予分割。


      4、一方婚前支付首付款,離婚時尚未取得所有權的按揭房屋怎么分割?


      對于這種情況,應區分不同的情形來處理。當夫妻一方婚前支付首付款,婚后由其以個人所有財產還貸的,該房屋當然為該一方的個人財產,離婚時另一方配偶無權請求分割該房屋。當然對于剩余的未清償債務,該方也無清償的義務。如果一方婚前支付首付款,婚后夫妻共同還貸,離婚時尚未取得房屋所有權的房屋,該房屋仍應為一方的個人財產,剩余的按揭債務也是其個人債務。如果配偶一方參與還貸的,應該給予補償。對于剩余的未清償債務,該方也無義務予以清償。


      5、婚前夫妻一方父母參與出資購買,婚后取得房產證,離婚按揭房怎么分?


      根據法律的規定,夫妻結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。因此,婚前父母出資買房,婚后共同還貸也不影響房子的歸屬。此時,在離婚按揭房分割時,不參與分割,只歸一方所有。


      6、房子是結婚前雙方的父母共同出資交的首付,婚后夫妻雙方共同還貸,這種情況,離婚時房子是誰的啊?


      房子落在夫妻雙方名下,應當認定父母的出資為對各自子女的贈與,房子屬于夫妻共同財產。而只有一方父母通過全款購買取得了不動產的所有權,登記在己方子女名下的,屬于個人財產。


      對于父母雙方出首付,夫妻共同還貸的房子應屬于夫妻共同財產,離婚時夫妻協商進行分割。


      二、婚后按揭買房,離婚有貸款的房屋如何分割?


      1、婚后一方用自己婚前財產購房付首付,夫妻共同還貸。如果離婚,房子怎么分?


      對于共同還貸部分,屬于夫妻共同財產,雙方都有權分割。


      兩種情況:(1)房產證上只登記一方名字。房屋只是支付了全部首付款,首付部分按個人財產處理;房屋共同還貸部分以及房屋增值價值的部分屬于夫妻共同財產。所以如果雙方共同還貸,離婚時雙方都有權分割房產,如果協商不成,則判給房屋登記方,對于沒有獲得房產的一方,是需要根據共同還貸數額以及房屋增值部分進行補償。


      (2)房產證上登記雙方名字。房屋算是共同財產,離婚時雙方都有權分割房產。


      所以,在婚后,一方用婚前個人財產貸款買的房子,首付部分屬于個人財產,而共同還貸部分,則屬于夫妻共有,雙方都有權分割。


      2、婚后一方或雙方以夫妻共同財產出資買房,取得房產證的,離婚按揭房怎么分?


      婚后一方以夫妻共同財產購房,共同還貸。不管房產證登記在哪方名下,該房產理應屬于夫妻共同財產。離婚房產分割時,按照夫妻共同財產進行分割。


      3、婚后夫妻雙方以共有財產購買,離婚時尚未取得所有權的,房屋怎么分割?


      對于這種情況,在離婚時首先應由夫妻雙方進行協商,如果能夠達成協議,則按該協議確定房屋所有權的歸屬。如果達不成一致意見,需要法院依法判決時,根據《最高人民法院關于適用<婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十一條的規定,法院應根據實際情況判決房屋先由一方使用。而不宜判決房屋所有權的歸屬。在完全取得房屋的所有權后,雙方有爭議的可以向法院另行提起訴訟。


      4、婚后雙方父母出資買房,夫妻共同還貸,產權登記在一人名下,離婚房產歸誰?


      根據婚姻法司法解釋的規定,婚后雙方父母資助子女買房,產權登記在一人名下的,該房產可認定為雙方按照各自父母的出資份額占有。在離婚房產分割時,如果當事人另有約定的,按照約定辦理。沒有約定的按照出資比例分割。對于償還的貸款,如果夫妻對財產沒有約定的,償還貸款的錢屬于夫妻共同財產,離婚時就不需要分割了。


      5、一方父母出首付款,產權登記在自己的子女名下,由夫妻共同還貸的,離婚按揭房怎么?


      這種情況,首付款可以認定為只贈與出資方的子女,離婚時該房產是夫妻共同財產,對首付部分應認定為出資子女的個人財產。共同還貸部分屬于夫妻共同財產還貸,離婚時不予分割。


      三、離婚時按揭房產增值部分該如何分割?


      離婚時房產作為財產分割最為重要的一部分,在實踐中,其形態有很多種,以結婚時間為節點,可分為婚前購買和婚后購買兩種,無論是婚前購買還是婚后購買,都可能存在一次性支付和按揭支付兩種方式,其中婚前按揭購買的房產在離婚房產分割時爭議最大。下面以我國婚姻法解釋三第十條為背景,為大家剖析離婚時婚前按揭購買房產增值部分分割方式:


      【婚姻法解釋三】第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。


      依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。


      【法條解讀】下面我們對上述法條剖析如下:


      首先,上述規定只要求在婚前簽訂不動產買賣合同即可,不要求在婚前就取得產權


      其次,必須以個人財產支付首付款,如是夫妻一方婚前個人出資購買的房屋,但登記在另一方名下,根據廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法【2012】240號)第65條的批復,如果無法證明出資方明確歸登記方一方所有,一般應認定為夫妻共同財產。


      最后,也是最為重要的一點,即該如何補償另一方,依據上述規定,只是強調應補償共同還貸支付的款項及相對應財產增值部分,該如何計算相對應財產增值部分是補償的關鍵,在實踐中一般存在以下三種計算方式:


      第一種:婚后還款本金總額÷房屋原價×房屋現價÷2


      第二種:婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-房屋原價)÷2


      第三種:婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2


      前面兩種計算方式容易忽略婚前房產的增值部分,第三種則考慮了婚前房產的增值部分,將婚前房產增值部分排除分割之外,之所以出現上述三種計算方式,是因為對房屋增值部分的分割意見主要存在以下兩種意見:


      第一種意見認為,根據我國婚姻法解釋二第十一條之規定,一方以個人財產投資取得的收益,應認定為夫妻共同財產。故對婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值部分和婚后增值部分】也應認定為夫妻共同財產,連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。


      第二種意見認為,婚前個人還款部分引起的相應房屋增值部分【包括婚前增值和婚后增值】歸購房一方,就婚姻關系存續期間該房屋的增值部分,購房一方應當對另一方進行適當補償。


      第一種意見不區分收益的種類,只要是個人財產投資婚后取得的收益都認定為夫妻共同財產,實際上該條規定,在《婚姻法解釋三》第五條中已經作了細化,即“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益,除孳息和自然增值外,應認定為夫妻共同財產”,而我們知道,房產增值一般是房屋本身自然的升值[通過裝修人為增值不在此列],房產的一般增值以及以個人財產購買債券或用于儲蓄所產生的利息,這些因原物的存在而必然產生的收益,與投資收益具有風險性的特質不同,應依本金或原物的所有權確定增值部分的權利歸屬。因此,計算相對應財產增值部分是補償采用第三種方式(婚后還款本金總額÷房屋原價×(房屋現價-結婚時房屋價值)÷2)更趨向公平。


      (備注:目前在實踐中對按揭房產離婚時增值部分的補償計算方式存在不同觀點,上述觀點僅供大家參考。)


      四、離婚時約定房子歸對方,為何自己還要還房貸?


      先來看個案例:


      張某和高某結婚后不久湊了首付,購買新房一套,并以張某名義辦理了銀行按揭貸款。婚后由于感情不和,雙方于2015年協議離婚,約定房子歸高某所有,房屋貸款由高某償還。后雙方各自找到所愛并組建各自新的家庭,但是高某從2016年5月開始沒有按時向銀行歸還貸款,因為當初是以張某名義向銀行辦理按揭貸款手續,銀行多次找張某催要,迫于無奈張某向銀行償還了2個月貸款合計6100元。張某氣不過找到高某套個討個說法,質問為何沒有及時償還貸款,高某置之不理并暗自欣喜。張某認為雙方的《離婚協議書》合法有效,高某應依照協議履行,認為高某違反《離婚協議書》的約定因此訴至法院,請求法院判令高某返還自己墊付銀行貸款6100余元并賠償損失。


      那么問題來了:


      既然《離婚協議書》約定高某取得房屋所有權并且由高某償還銀行貸款。張某為何還需償還貸款?


      【案例分析】


      這是因為,張某與高某的貸款是夫妻二人在婚姻關系存續期間為共同生活需要,向銀行貸款買房形成的,屬于夫妻共同債務,銀行作為債權人有權要求夫妻共同償還,雖然兩人在《離婚協議書》約定的債務承擔但是不能對抗作為債權人的銀行,銀行有權要求張某或者高某或者共同償還銀行貸款。但是在本案中張某在償還銀行到期貸款后有權向高某追償,即行使內部追索權。


      夫妻在離婚協議中可對債權與債務作出約定或者進行財產分割、處分,這種約定只要不違反法律的強制性規定,就對夫妻雙方均具有法律約束力,任何一方都需要遵守。但夫妻之間的債務承擔約定只在夫妻之間有效,不得對抗善意第三人或債權人。


      “再也不相信愛情了!”這句話我耳朵都聽出繭了。我們生活的時代,大家隨意消費速食愛情,牽牽手、親親嘴、滾滾床單,沒什么大不了。而真愛,卻成了可望而不可及的奢侈品。如果不愛了,請和平離開。硬要撕破臉皮的話,希望你能在離婚這場博弈中獲勝!

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