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    婚前個人貸款婚后共同還貸房屋的分割

    作者:上海離婚律師 時間:2017/6/6 15:48:15

    【裁判要旨】

      夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下,離婚時雙方協議不成的,人民法院應當判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,由產權登記一方對另一方進行補償。

    【案情】

      王明坤與莊佃芝于2006年12月份經人介紹相識,2007年7月登記結婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王明坤以夫妻感情破裂為由起訴至法院,要求與女方離婚,并依法分割財產。經法院審理查明,王明坤在婚前購買了樓房一套,總房款24萬余元,其中王明坤婚前支付首付款13萬元,其余辦理了按揭貸款,該房產在婚前辦理了房產所有權證書,登記在王明坤名下。在訴訟過程中,兩人一致認可,結婚時該房價值498492元,在共同生活期間共同還貸64386元,王明坤起訴時該房價值996984元。

    【裁判】

      山東省日照市東港區人民法院經審理認為,該樓房系王明坤婚前購買并交納首付款,且辦理了房產證,該樓房應為王明坤的婚前個人財產,同時王明坤應補償莊佃芝婚后共同還貸部分及其對應的房屋增值款。一審法院判決:王明坤補償莊佃芝婚后共同還貸的一半32193元及其對應的房屋增值款64804元。

      莊佃芝不服一審判決,向山東省日照市中級人民法院提起上訴,請求撤銷原審該項判決,依法改判由王明坤向莊佃芝補償共同還貸的一半32193元以及房屋增值款249246元。

      日照市中級人民法院認為,一審判決符合《婚姻法司法解釋三》第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償”的規定,體現了照顧女方權益的原則,莊佃芝的上訴理由不能成立,法院不予支持。

      2012年3月13日,二審法院判決:駁回上訴,維持原判。

    【評析】

      對于房屋的所有權問題,因我國法律規定,不動產的取得是以登記為標志的,因此判決房屋是否屬于夫妻共同財產,關鍵應當看房屋產權證如何取得。但因房產證的取得的時間是不確定的,并受多種買受人以外因素的影響,如果僅僅機械地按照房屋產權證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或婚后夫妻共同財產的標準,則可能出現對一方顯失公平的情況。對于一方婚前首付按揭貸款所購買的房產,因其在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款,買賣房屋的合同義務已經履行完畢,婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化,故離婚分割財產時將按揭房屋認定為這一方的個人財產相對比較公平。

      對于如何分割夫妻共同財產共同還貸部分,應當從兩個方面考慮:一是從還貸的時間看,還貸的時間只要處于婚姻關系存續期間,一般即可認定是雙方用夫妻共同財產還貸,而不必區分還貸的資金來源于哪一方的收入;二是看夫妻之間是否約定實行分別財產制或者對涉案房屋的還貸問題是否有特別約定,如果雙方對于上述問題進行了特別約定,則分割房產時約定優先,不再適用本解釋的規定。因還貸支付的款項屬于夫妻共同財產,一般情況下,可以按照一人一半的原則分割,即離婚時取得房屋產權的一方應當將婚姻關系存續期間所償還的貸款數額的一半,補償給對方。

      對于房產的增值部分可獲得多少補償,可根據房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所占的比例來考量其分割原則。一般情況下,房屋購置資金的來源有以下三個部分組成:(一)一方于婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分;(二)雙方當事人婚后共同還貸部分;(三)未償還的貸款。 

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