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    離婚后承租公房該如何分割?

    作者:上海離婚律師 時間:2017/6/6 15:04:32

    離婚案件中的爭議焦點之一,就是房屋分割問題,特別是在寸土寸金的大城市,如西安、北京、上海等。對于普通的老百姓來說房屋問題永遠是一個最大的問題。因此,在離婚時,房屋如何分割就成為最受關注的焦點問題。

      隨著我國城市住房建設進程的深化,絕大多數的公房已經經過房改變成了產權房。但仍有一小部分公房所有權并未出售,因此,有必要在這里探討一下承租公房使用權在離婚時的分割。

      顧名思義,“公房”就是“公家”的房子,使用者不具有產權,只有使用權。因此,夫妻在離婚時,法院只會判決使用權的歸屬,而不會涉及房屋產權問題。最高人民法院在1996年2月5日發布了《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題解答》的司法解釋,專門對法院在審理離婚案件中,分割承租公房使用權的問題做了相關規定。但是,自從2001年新修訂的《婚姻法》實施后,最高人民法院下發了兩個關于適用《婚姻法》的司法解釋,特別是《婚姻法解釋(二)》,對于婚前財產婚后轉化進行了廢除。因此,最高人民法院原《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題解釋》中的部分條款與新法相抵觸,應當歸于無效。處理離婚時的公房承租權時,可根據“具體情況、具體分析”的原則,分以下幾種情形由酌情處理:

      1、婚前取得承租權的情況。

      由于一方在婚前已經取得了該房屋的承租權,因此,無論婚姻關系存續幾年,5年,10年,或20年,如果雙方對此無另外約定,房屋的使用權益均應當歸該方所有。對此,《婚姻法解釋(一)》第19條有明確規定:“婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產,但當事人另有約定的除外。”

      2、婚前一方承租的本單位的房屋,離婚時,雙方均是本單位職工的。

      婚前一方即已經取得公房承租權,離婚時,雙方均為本單位職工的,由于這一情況只涉及雙方身份關系的變更,不影響公房承租權的歸屬。因此,承租權仍歸該一方享有。

      3、一方婚前借款取得承租權,婚后夫妻共同償還借款的。

      這種情況下,該房屋承租權仍應當歸該一方享有。如果這種情況下,判令承租權由雙方共同享有,則勢必產生這樣一些問題:如果一方在婚前已償還了借款的大部分,如為90%,婚后償還的余額只是一站部分,如為10%,在此類情形下,判令承租權歸雙方享有,對原享有承租權的一方公平何在?因此,筆者認為,在此情況下,把承租權判令由原享有的一方享有,并判令由該方按照婚后共同償還借款數額的一半給予另一方補償,是符合現行法律規定且比較合理的一種處置方式。

      4、婚前一方取得承租權,婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的。

      根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定,“承租房屋拆遷時,如果被拆遷人(即公房所有權人)與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人的房屋實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租。”雖然在這種情況下,承租房屋的承租權是在婚后取得的,但是這一承租權的取得是根據原有的承租權的存在,所以說,筆者認為,根據現行法律,該房屋的承租權還是應當歸屬于原享有承租權的一方享有。

      5、夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的,屬于夫妻共同財產。

      6、一方將其在婚前承租的本單位的房屋,交回本單位或交給另一方單位后,另一方單位另給調換房屋的。

      這種情況和第4種情況基本一樣,因此,在公房承租權的處置上,也應當是一樣的。其實,在現實中可能還存在其他類似的情況:或是這棟房屋的承租權變為了那棟房屋的承租權,或是這棟房屋的承租權因拆遷變為了貨幣,或是其他財產形態。在這些情況下,只要后一種財產形態完全是基于原來存在的承租權,則后一形態下的財產,無論是承租權,或是貨幣,或是是股票、基金等,都應當歸夫妻一方享有。

      7、婚前雙方均租有公房,婚后合并調換房屋的,使用權歸雙方共有。

      8、其他應當認定為夫妻均可承租的情形。

      這是一個彈性條款,給法院以自由裁量權,當法院認為如果將公房承租權判給一方顯失公平,或有其他嚴重不妥后果時,可以運用這一條款酌情處理。

      另外,根據相關法律規定,法院在處理公房承租權歸屬時,原則上可以從以下幾點把握:

      1、照顧撫養子女一方。

      夫妻離婚反目,最受傷害的是孩子。為確保孩子的健康成長,有一個穩定的居住環境,將房子判給帶孩子一方,合情合理。此外,根據最高人民法院的司法解釋,兩周歲以下的孩子,一般應判歸女方撫養。

      2、男女同等條件下,照顧女方。

      這不是“女士優先”的題,而是在一般情況下,離婚對女方的傷害和打擊要比男方大。目前離婚率高發的年齡段有三個:第一個階段是剛結婚后兩年內,大約在二十五六歲左右,進了圍城,又想出去;第二個階段是35歲左右,男方事業有成,外面有人,容易離婚;第三個階段是55到60歲,覺得人生一世,也要“瀟灑”一回,容易出軌,也容易離婚。特別是在第二個階段,離婚率是相當高的。這個時候,男人三十“一朵花”,女人變成“豆腐渣”,對女方適當照顧是應當的。

      3、照顧身體殘疾或生活困難的一方。

      身心殘疾好理解,也應當照顧。不過,“生活困難”就很難界定了。以什么標準進行對比,主要應當就雙方收入和當地的實際生活水平,參考其他因素酌情考慮。

      4、照顧無過錯一方。

      什么是“過錯”,不好解釋!只能依據傳統的道德觀念去理解吧,比如,一方有婚外情,有《婚姻法》第46條規定的情形,或是有不良嗜好,或是道德品質敗壞等。

      5、取得代管房或自管房單位的意見。畢竟房子是人家的,還需要聽取人家的意見。

      6、其他方法:

      ⑴、雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的,應當采用競價方式由出價高者的;

      ⑵、一方主張公房承租權的,由評估機構對該房屋在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款做出評估,取得房屋所有權的一方應當按照估價的一半為標準給予另一方相應的補償;

      ⑶、雙方均不主張公房承租權的,經得產權單位同意,且雙方均提出申請的,則可以拍賣公房的承租權,就所得價款進行分割;

      ⑷、雙方均不主張公房承租權的,產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方的,則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用,由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方做出補償。

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