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    哪些買房手續不該辦?約定房屋分割應注意什么?

    作者:上海離婚律師 時間:2017/3/13 20:00:26

    (一)哪些買房手續不該辦

      1.父母為子女結婚購房未留憑據

      在現實生活中,父母為子女結婚購房出資的現象普遍存在,為使這種善良的親情付出日后不致受傷害,父母在出資時保留必要的憑據是非常重要的。而這種憑據,視不同的情形,憑據所載明的內容亦為不一。

      根據《婚姻法解釋二》第22條之規定,父母為子女結婚購房出資,若是在婚前的出資,視為對自己子女的個人贈與,有證據表明贈與給雙方的除外;若是在婚后出資,則該出資視為對雙方的贈與,有證據表明贈與給一方的除外。為此,父母的出資根據其本身的意愿不同,應保留不同的憑據內容。一般有四種意思表示:一是父母在子女婚前購房出資,只贈與給自己的子女一方,則保留出資證明即可,如付款發票、收款收據、錄音錄像、證人證言、銀行取款(轉賬)證明;二是父母在子女婚后購房出資,而子女與其配偶對該房屋的權利是按比例享有,父母只贈與給自己子女一方的,除了保留上述出資證明外,還要有明確的贈與給自己子女一方的合同,對方在贈與合同上簽字的效力更佳;三是父母在子女婚后購房出資,該房屋屬于子女的夫妻共同財產,父母要求日后將出資返還的,父母應要求子女出具借條,而借條的效力以子女的配偶簽字確認為準;四是無論是在子女婚前或婚后購房出資,父母希望享有相應的財產權利的,應作為共同購房人。

      2.以他人名義購房

      在婚姻關系存續期間,很多夫婦會出于各種條件使然,以他人的名義購房。此類財產的購置方式,在各種財產的持有風險中是的。根據現行《物權法》的規定,房屋所有權證是證明房屋產權的合法憑證。對于意欲取得房屋所有權的夫婦而言,以他人名義購房,很容易導致“竹籃打水一場空,賠了夫人又折兵”。

      特別是如經濟適用房的購置,小產權房的購置,依據各地的住房政策,此類房屋只得由當地居民購買。外地居民看中了房屋相對商品房而言低廉的價格,便想方設法找到符合購房資格的人代買,一旦發生婚姻關系爭議,離婚時無法進行分割不說,大量的事例表明,名義購房人事后的反悔,侵占房屋不肯變更房屋產權或反倒要求實際購房人騰房的風險依然存在。

      3.以子女名義購房

      在現實生活條件下,很多夫婦基于子女的上學、就業的便利條件(買房可以上當地戶籍),甚至以增加子女的擇偶成功系數,當然,有的還會因不顯富為由,會以子女的名義購置房屋。促使采取此種情形購置房產的一個重要的誤區是以為以子女的名義買房,父母仍可以自由處置。

      且不說隨著法制的不斷健全,戶籍管理逐漸完善,而讀書、求職的環境逐步寬松,戶籍對上學、就業的便利功能逐漸退出歷史的舞臺。單就權屬的確定來說,房屋所有權證是確定物權的憑據,父母要自由處分子女名下的房屋在法律上根本行不通。為此,在房屋逐漸成為投資方式的今天,以子女名義購房無疑為自己的投資設下不必要的障礙。

      4.婚前以一方名義購房未留憑據

      先創業后成家,越來越成為時下年輕人的選擇。而基于社會競爭壓力的激烈,婚前同居,共同創業,更為越來越多的戀人所認同。婚前購置房產,即為共同創業的一個重要的目標。

      出于便利購房手續的辦理方便,如兩地分居,要以雙方的名義購房在實際的操作中會有諸多手續上的麻煩;或者是一方的收入相對較低,而另一方為主要的還款義務人,從尊重角度出發,以主要還款義務人為購買方;還有的,以對方名義買房作為愛心的表白。這些情形,從理性分析來看,當然還考慮從事后的救濟角度來說,一些手續上的麻煩完全可以克服,或者是沒有必要。在愛情要考驗越來越受到沖擊的今天,權利憑證的保留對于婚姻的維系來說同樣非常重要。

      5.購二手房未及時過戶

      二手房的交易相對期房來說,更為便捷。一是二手房本身的權利憑證是明確的,不存在商品房的開發中因開發商的相關報批手續不完備而導致房屋產權證無法辦理的風險;二是二手房屬于現房,當即就能交付使用;三是當前的銀行放貸政策,對于現房的風險評估較小而價值明確,批貸手續相對便捷。為此,二手房交易的產權變更手續,能夠在正常的工作日中辦理完畢。

      由于未及時過戶,導致在離婚財產分割中因涉及第三者的權利而無法進行分割。并且,現實中大量的案例表明,未及時過戶存在著簽訂購房合同的一方與產權人串通,惡意退房,導致配偶另一方的權利保護造成極大障礙,事后的救濟難以平衡實際的房屋增值損失。

      (二)約定房屋分割應注意什么

      1.房屋地址準確

      婚姻財產約定中對于房屋權屬的分割,首先要明確的是房屋的地址坐落。若約定分配房屋的產權證還沒有頒發,只有與開發商簽訂的購房合同的,則婚姻財產約定中的地址描述要與購房合同上的地址描述一致;若產權證已頒發,則必須與產權登記證上的地址描述一致,并且加上房屋所有權登記證號。

      地址描述不清,一個直接的后果就是協議約定不明確,給婚姻協議的效力確定帶來不必要的麻煩。特別是地名的規范相對滯后,如恰逢當地的城市規劃,原來的街道名稱、門牌號碼可能都將不復存在。因而,一個保險的方式是,除了明確當時的房屋所在街道、門牌號碼、具體院落樓層外,鄰居的產權人亦在協議上明確,對于日后的爭議還多了一個佐證。

      2.產權比例要明確

      夫妻間購置的房屋產權比例享有,若是在婚后購置,在沒有書面約定的情況下,一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或雙方共同購置,要想體現出資的不同,那么產權比例的明確約定是必要。即便房屋是在婚后購置,根據《婚姻法》第19條的規定,雙方亦可、以在婚姻財產約定中,對于各自所占的比例進行清楚的約定。當然,這種產權比例的約定,可以不與出資比例一致,只要夫妻雙方認同即可。

      對于房屋的婚姻財產約定的另一表現形式是,在購房合同中明確各自的產權比例。比如,雙方(無論是婚前,還是婚后)都作為購房合同的買方,在合同中附加上各自的產權比例。這樣,在開發商代為審辦產權證時,產權管理機關便會根據購房合同的約定,在產權證書上明確共有權人的產權比例。否則,產權證上雖注明了共有權人,但未明確產權比例時,只能認定為每人一半。

      3.離婚分配可定懲罰性約定

      婚姻財產約定的功能,除涉及財產的享有規則外,還可以對婚姻的忠誠懲罰做出明確的約定。這種忠誠懲罰約定對于日后的過錯追究,提供了一個明確的依據。

      在現實的婚姻生活中,婚姻過錯表現五花八門,傷害夫妻感情的事件以及損害后果各不相同。而《婚姻法》上規定的可追究過錯責任賠償的條件僅限于:重婚,有配偶者與他人同居,家庭暴力,虐待、遺棄家庭成員四種。這使得對于追究過錯方責任的情形過于狹窄及懲罰性太輕,而實踐中也不易舉證。為便于夫妻雙方對忠誠性約定明確,在婚姻財產約定中,可以細化婚姻過錯行為,并且對懲罰性后果予以明確,這樣在離婚責任追究時有據可依。

      4.日期、署名不能少

      一個完整的婚姻財產約定,除了約定的具體內容外,夫妻雙方的簽字及日期填寫是必不可少的。否則,只能認定為雙方的意思表示不完備,約定還未成立。

      現實中大量的婚姻財產約定不規范,很多人以為協議系由一方親自書寫,自然是他的真實意思表示,日后發生爭議時,就可按該書具的“協議”執行。其實不然。沒有署名的協議,多只能認定為一方或雙方曾就該事項做過商議,但終未將商議的內容進行確認,而不成立。沒有日期的協議,則會因協議的簽訂日期未明確,而導致協議仍未生效。

      5.產權贈與要過戶

      婚姻財產約定中對于房屋權屬約定,常會出現一個問題是,房屋為一方的婚前財產而約定歸另一方所有,或共同所有。這種約定受法律保護,法源依據是《合同法》中的財產贈與。但是,還應該注意到,對于不動產的贈與應以產權過戶為準。也即是說,婚姻財產約定中涉及一方婚前房屋約定為另一方所有,或共同所有時,應及時到房屋管理部門辦理產權變更手續,否則,贈與仍有可能隨時撤銷。

      可能有人認為,贈與的房屋已實際交付使用,但我們要注意到,這種交付使用只是一種推定,并且是基于夫妻間共同生活的必然,而房屋產權證實際仍由一方保管。即便是產權證由另一方保管,那也是因婚姻生活中財產放置使然,從法律上來說,該產權證基于婚姻關系的人身依附性,并未脫離于對方的管理之下。

      (三)房屋產權從什么地方把握

      1.房屋產權歸屬

      離婚財產分割時,涉及房屋的分割,首先要明確的便是爭議房屋的產權問題。也即該房屋的產權人是誰,是一方所有,還是雙方共同所有;該產權來源是一方或雙方婚前購置,還是婚后購置。由此,可以判斷該房屋屬于一方的個人財產,還是雙方的夫妻共同財產。

      若該房屋是以他人名義購置或是以子女名義購置,則會因涉及案外人的權益,在訴訟中無法分割,必須待產權明晰后才能做處理。若是購買的商品房,產權證還未及時頒發,在雙方當事無法協商一致的情況下,也必須待產權證頒發后再行處理。

      假如房屋是公房,或是央產房、軍產房等政策性分房,則還要根據產權單位的分房政策酌情而定。

      2.購房合同察看

      在房屋的產權證未下發的情況下,在離婚財產分割中對于權利判定的一個標準是購房合同的簽訂。雖然說,在沒有產權證的情況下,僅有購房合同,若雙方無法對房屋的分割達成合意,法院無法做出處理。但是,購房合同的證據,可以作為追究一方轉移夫妻共同財產的重要憑證。

      在現實生活中,由于房屋的巨大市場價值,基于夫妻矛盾等各種原因,隱匿、轉移夫妻共同財產的案件發生不少。有的雖以自己的名義簽訂了購房合同,但在實際申請產權登記時,則可能會以他人的名義辦理。若有該房屋的原購房合同表明配偶另一方為購買人,而配偶并不知情的,則顯然是轉移夫妻共同財產的行為。配偶可以依此追究對方的賠償責任。

      3.婚姻財產約定考量

      2001年4月28日《婚姻法修正案》頒布實施后,婚姻財產約定的概念至今已深人人心。而由于婚姻財產約定的形式可以多樣,只要能證明系雙方對財產處置的真實意思表示即可。為此,在離婚財產分割時,還要考量的一個重要內容便是雙方是否有婚姻財產約定。

      而婚姻財產約定總是預先所做的設定,并且約定在夫妻間難免會有隨意性,這會使得財產約定并不完備,遺漏相關財產,或對財產約定不明確無法認定其效力。因此,在離婚時,重新審定婚姻財產約定的效力尤為重要。

      4.婚姻關系再審視

      依法成立的婚姻,才存在著離婚的可能及必要。由于法律觀念的缺失,以及其他不正當原因的使然,未婚同居,近親結婚,以欺詐手段騙取結婚登記的現象仍大量存在。為此,在辦理離婚手續時,對婚姻關系再審視仍屬必要。婚姻關系的有效與否,直接導致的后果是“婚后”獲得的財產是共同共有,還是一般共有。若婚姻有效,則婚后所得為夫妻共同財產;若婚姻無效,則雙方的關系為同居關系,同居期間獲得的財產,各自名下歸各自所有,有證據證明對對方名下的財產享有權利的,依證據認定。房屋的分割亦然。

      重婚,未達法定婚齡,三代以內旁系血親結婚,以及患有醫學上認為不應當結婚的疾病的,婚姻無效。違背自己真實意愿,被強迫辦理結婚登記的,為可撤銷婚姻。為此,在離婚訴訟中,若對婚姻效力有異議的,法院會對本案中止審理,待婚姻關系明晰后再行審理。

      5.子女撫養的優利條件

      照顧兒童利益原則,一直是離婚財產分割中的傾向性依據。為便于兒童的生活需要,直接撫養子女的一方,可以此為條件,要求在財產分割中對己方多做分割。

      婚姻法律師根據此原則,房屋作為重要的生活資料,若撫養子女的一方無其他住房,則可要求在房屋分割時,對自己多做照顧。比如,兩套一大一小的房屋,大房屋可分給撫養小孩的一方,而無須對另一方作差價補償,或只作少量補償。

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