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    揭二手房交易秘密:為給買房人免稅房主"被離婚"

    作者:上海離婚律師 時間:2017/2/22 16:48:51

    家住北京市昌平區的張先生與妻子名下各有一套房產,為了置換學區房,他將自己名下房產賣給了孫女士。

    但在交易過程中,張先生發現自己這套“滿五非唯一”(房產證出證5年非唯一住房)住房孫女士卻免交個稅,于是他拒絕履行房屋過戶,并與孫女士互訴至法院。法院向稅務部分調取了孫女士繳稅的檔案材料后發現,在房主張先生毫不知情的情況下,經中介人員操作,其的婚姻狀態變成了“離異”,其住房也因此變成“滿五唯一”(房產證出證5年唯一住房、免征部分稅費)。一審法院遂判決解除雙方的購房合同,張先生與孫女士均提出了上訴。

    2月22日上午,重案組37號(ID:zhonganzu37)在北京市一中院旁聽了這起蹊蹺賣房案的二審,試圖揭開那些二手房買賣中不為人知的秘密。

    2月22日上午該起購房案在一中院二審開庭 一中院供圖

    房主較真“滿五非唯一”住房被免稅

    家住昌平區的張先生名下有位于東小口鎮的房屋一套,妻子名下有位于昌平區的另外一套房屋。2015年初,因孩子上學需要,張先生準備換房,于是想出售自己名下的涉案房屋并另行購買一套東直門附近海運倉小區或香餌胡同重點學區房屋。

    2015年3月9日,在怡然居客公司的居間服務下,張先生與孫女士協商房屋交易事宜:由于張先生家庭名下有兩套住房,屬于滿五年非唯一,經中介公司工作人員核算,需要繳納約18萬元的個人所得稅費。雙方最終以134.5萬元交易了房屋,并約定稅費由孫女士承擔。

    根據雙方合同合訂本中包含有交易稅費參考提示,滿五年非唯一的住宅類房產上市出售,通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的,嚴格按照差額的20%計征;不能提供原值相應憑證,主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的,個人所得稅按全額的1%計征;滿五年且唯一的住宅類房產免征個人所得稅。

    2015年4月1日,孫女士、張先生及怡然居客公司職員白某共同前往昌平區地稅局第二稅務所辦理繳納房屋交易稅費事宜。孫女士于當日繳納了房屋買賣契稅1.22萬元。稅務機關隨后為孫女士出具的購房發票上蓋有免稅章,即本次交易免征個人所得稅。

    張先生對免征個人所得稅一事怎么也想不通,他認為涉案房屋的性質是“滿五非唯一”,個人所得稅要么按照差額的20%繳納要么按照全額的1%繳納,不可能為免征,遂與孫女士、怡然居客公司白某就稅費繳納事宜及能否繼續履行合同進行交涉,但雙方未能協商達成一致。

    于是,張先生與孫女士之間,就這個“免稅”帶來的合同問題,相互打起了官司。


    “滿五唯一”稅費相關規定。 來源:鏈家網

    買房人訴房主違約 要求繼續履行合同

    率先提起訴訟的孫女士稱,自己在合同簽訂之日支付購房定金5萬元,并準備貸款金額為85萬元;剩余44.5萬元于辦理房屋所有權轉移登記當日支付。

    在房屋買賣合同中,雙方約定房屋的交付日期為2015年4月30日,若逾期交付的,每日應按該房屋成交總價的萬分之五向原告支付逾期違約金,直至房屋交付之日。

    合同簽訂后,孫女士支付了定金并獲得了貸款批準,同時,買賣雙方在2015年4月1日共同前往稅務部門辦理完成了全部房屋過戶繳稅手續。

    但在此之后,張先生卻拒絕向孫女士交付房屋,亦拒絕配合辦理房產過戶手續。經孫女士及中介公司多次催促、協調始終未果。

    綜上,孫女士認為,張先生延遲交房,拒絕配合辦理該房屋過戶手續已經構成了違約,給她造成了巨大的經濟損失,嚴重損害了其合法權益。故特向法院提起訴訟,要求張先生繼續履行合同,辦理房屋過戶手續,并支付相應的違約金和訴訟費。


    2月22日上午二審庭審現場,買房人孫女士的委托代理人出庭。 一中院供圖

    房主反訴買房人不誠信 稱“受騙”簽名

    張先生答辯稱,在合同簽訂后,他與孫女士以及怡然居客公司于2015年4月1日到昌平區地稅局第二稅務所辦理繳稅、過戶事宜。

    張先生說,在到達地稅局時,孫女士及中介公司已經先到稅務所且已經準備好全部資料,在中介公司說明資料是張先生前期在中介處與孫女士共同辦理貸款事宜時留存的原件復印材料的情況下,他被騙簽名。

    在隨后繳稅辦理過程中,張先生在稅務窗口一張單子上簽字后看見1.2萬多元的字樣,與應當繳納的全部稅費差額巨大,遂詢問中介公司,之后張先生發現中介公司與孫女士將自己直接帶到銀行,于是覺得事情不對,并堅持詢問個稅情況并索要稅票。

    此時,孫女士聲稱其在稅務機關找了關系,“她先是說打折,后在拿不出稅票的情況下,中介公司又說對涉案房屋免稅。”

    張先生卻始終堅持表示,要對個人所得稅給出合理解釋,否則無法辦理過戶。

    2015年6月3日,張先生經向稅務機關查實:孫女士通過采用非法的手段將涉案房屋辦理成個稅免稅,并且偽造了資料騙取了張先生的簽字,少交了約18萬元的個稅。張先生當即向稅務機關反映相關人員的違法行為。針對該違法行為,稅務機關已經報案正在調查處理過程中。

    綜合以上事實,張先生認為:履行合同和民事訴訟應當遵循誠信原則。孫女士為了逃避合同約定的個稅,將扣繳稅金非法占有,主導或參與通過非法手段占有稅金,在張先生發現真相后又進行惡意訴訟,至今無任何誠信活動。張先生本人是守約方,孫女士存在違約行為,故不同意孫女士的訴訟請求,并提出反訴。

    在反訴中張先生表示,孫女士與怡然居客公司的行為使自己一方面臨承擔行政、刑事責任的巨大風險,同時使他此前獲取購學區房資格和資金的目的無法實現,使得目前自己交易成本增加,造成經濟損失280萬元,因此要求孫女士支付違約金26.9萬,并要求第三人怡然居客公司先行賠償反經濟損失280萬元。

    孫女士對此答辯表示:自己不存在違約情況,不同意支付違約金。

    第三人怡然居客公司述稱:張先生主張280萬損失沒有明確的賠償標準和事實依據,也沒有合法的法律依據。


    2月22日上午二審庭審現場,房主張先生和妻子出庭。 一中院供圖

    法官調查驚現免稅因房主“被離婚”

    本案審理過程中,法院經張先生申請,向昌平區地稅局調取了2015年4月1日孫女士繳納本次交易稅費的檔案材料。

    出人意料的是,該檔案中包含有張先生的離婚證內頁復印件一頁以及售房人家庭唯一住房承諾表一頁,上述兩頁材料的右下角處均有張先生本人簽字。其中唯一住房承諾表中關于婚姻狀況被注明為“離異”。

    從上述材料看,張先生滿五年非唯一住房變成了滿五年唯一住房,稅費自然就免除了。

    但張先生堅稱,他交給怡然居客公司的材料中并沒有離婚證復印件,唯一住房承諾表中“離異”二字也并非其本人書寫。為此張先生一方提交東城區房屋管理局服務大廳的查詢頁面一頁來證實自己婚姻狀態仍為已婚且其家庭名下擁有住房情況不符合限購政策規定。

    同時,張先生還提交2016年3月1日怡然居客公司為張先生出具的《情況說明》一份,以此證明該公司已證明留存的資料中并沒有離婚證。

    張先生認為,怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方共同偽造了離婚證及唯一住房承諾表,并且可能讓自己在受蒙蔽的情況下簽了字。

    對此,孫女士表示自己對離婚的情況并不知情,自己只是根據稅務機關開具的稅票繳稅,并不存在偷逃稅款的行為。

    怡然居客公司認可張先生并沒有提交過離婚證,辦理此項交易的職員白某稱孫女士因資金緊張,問白某有什么辦法能夠避點稅,白某于是介紹了一個朋友給孫女士,該朋友稱能避稅,但要收取避稅金額的一半作為報酬,孫女士考慮后同意找該人避稅。在繳稅當天,孫女士告知張先生可以避稅3萬,張先生表示在不影響他的情況下可以配合,但繳完稅后,張先生發現孫女士僅繳納了契稅而未繳納個人所得稅,就提出先核實情況后再過戶。后張先生因擔心未交個人所得稅對其個人信用及后續買房事宜產生不良影響,房屋于是一直未能交易。

    怡然居客公司表示,事發后,公司已對白某作出辭退處理,目前也聯系不上白某。

    地稅局:交易偽造證件屬“陰陽合同”

    就該房屋交易的問題,2016年2月25日,北京市昌平區地方稅務局出具《關于張先生與孫女士二手房交易問題的說明》。

    該說明主要內容包括:“2015年4月1日,張先生與孫女士在怡然居客公司中介人員的陪同下到該局第二稅務所辦理涉案房屋的納稅申報事宜,稱辦理過程中雙方均承諾各自家庭為唯一住房,分別填寫《售房人家庭唯一住房承諾表》、《購房人家庭唯一住房承諾表》,經稅務人員核實雙方所提交材料的原件及復印件,根據網簽合同價(1220000元)征收了契稅12200,減免了營業稅和個人所得稅。

    2015年6月3日,張先生向地稅局反映其當前婚姻狀況為已婚,家庭不是唯一住房,申報資料中離婚證是偽造,其本人并不知情(但留存資料中有其親筆簽名)的情況。張先生后又持西城民政局出具的婚姻存續證明、延慶民政局出具的離婚證是偽造證件的證明、中介公司人員出具的接收其資料中沒有離婚證的證明以證明上述情況。

    地稅局經調查稱張先生和孫女士二手房交易存在三個問題:一是“陰陽合同”;二是少繳契稅;三是未繳納個人所得稅。經計算,此次交易少繳稅款共195473.17元。因此次交易環節提供資料涉嫌偽造離婚證這一情況,該局第二稅務所已于2015年8月26日向公安機關報案,此案正在調查之中,目前沒有進展。


    一審判決撤銷合同 二審“戰爭”仍在繼續

    根據在案證據,孫女士在明知涉案房屋“滿五不唯一”性質的情況下,仍然按照涉案房屋符合“滿五唯一”的條件辦理了個稅及營業稅免征的繳稅手續,其關于本案涉案房屋的交易應當繳納稅費數額完全不知情的辯稱,法院不予采納。

    張先生在《售房人家庭唯一住房承諾表》上簽字,未盡到應有的注意義務,孫女士、張先生對于少繳稅款發生爭議導致合同未能繼續履行均有過錯。合同自簽訂后,因稅款繳納問題拖延至今,導致張先生出售房屋獲得購房款的合同目的未能如約實現,張先生要求解除與孫×簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,理由正當,法院予以支持。


    雙方對合同解除均有過錯,雙方互相主張違約金的訴訟請求,法院均不予支持。綜上,法院判決解除雙方的購房合同,合同解除后,張先生已經收取的5萬元定金應當返還給孫女士。

    案件宣判后,張先生與孫女士均提出了上訴。孫女士要求法院撤銷原審判決,將案件發回重審或改判支持其訴訟請求;張先生則要求法院撤銷原審中要求自己返還定金的判決,同時支持自己要求違約金和經濟損失的訴訟請求。

    在2月22日二審開庭的過程中,張先生與妻子以及代理人均出庭參與了庭審,孫女士則委托代理人出庭應訴。

    開庭后,雙方的焦點主要加重在彼此在該事件中是否存在過錯的問題上,庭審結束前,孫女士一方表示同意調解,而張先生則不接受調解。法院將擇期對案件二審宣判。

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