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    離婚時一方婚前貸款所購不動產法院如何分割?

    作者:上海離婚律師 時間:2017/1/16 15:48:04

    婚前以一方名義購房,以個人財產支付了首付款并從銀行貸款,婚后由夫妻共同還貸的房屋,離婚時應該如何分割?本文依據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》的規定,上海離婚律師結合相關觀點和案例對此問題進行說明,供讀者參考。

    法律依據

    1.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

    第五條 夫妻一方個人財產在婚后產生的收益,除孳息和自然增值外,應認定為夫妻共同財產。

    2.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

    第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。

    依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償。

    3.《中華人民共和國婚姻法(2001修正)》

    第三十九條 離婚時,夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成時,由人民法院根據財產的具體情況,照顧子女和女方權益的原則判決。

    夫或妻在家庭土地承包經營中享有的權益等,應當依法予以保護。

    相關案例

    1.夫妻—方以婚前個人財產支付購房首付款但在婚后辦理按揭手續,并以夫妻共同財產償還貸款,該房產應認定為夫妻共同財產——葉紹銳訴胡雪霞離婚案

    案例要旨:夫妻—方以婚前個人財產支付購房首付款但在婚后辦理按揭手續,并以婚后所得償還按揭款,即是以夫妻共同財產償還夫妻共同債務的行為。此時房屋的取得對價一部分來自于一方的婚前個人財產,一部分來自于婚后共同付出,該房產應認定為夫妻共同財產。

    案號:(2008)珠中法民一終字第1076號

    審理法院:廣東省珠海市屮級人民法院

    來源:《中國審判案例要覽民事審判案例卷》2009年

    2.夫妻一方婚前以個人財產支付首付款并辦理房屋登記,婚后用夫妻共同財產還貸,雙方協議不成的,房屋歸首付方——王明坤訴莊佃芝離婚糾紛案

    案例要旨:夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,不動產登記于首付款支付方名下,離婚時雙方協議不成的,人民法院應當判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,由產權登記一方對另一方進行補償。

    案號:(2012)日民一終字第104號

    審理法院:日照市中級人民法院

    來源:《人民法院報》2012年4月12日

    權威觀點

    1.以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,并登記于首付款支付方名下的不動產的分割

    對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款、婚后夫妻共同還貸的房屋,完全認定為夫妻共同財產或者一方個人婚前財產都是不對的。此類房產實際是婚前個人財產與婚后共同財產的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產的原則是,既要保護個人婚前財產權益,也要依照婚姻法關于照顧子女和女方利益的原則公平地分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產權益,同時還不能損害作為債權人的銀行的合法利益。對本條司法解釋(《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》)可以分為這樣幾層意思理解:

    第一,本條司法解釋有明確的適用范圍。通過本條司法解釋,規范了夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,登記于首付款支付方名下的不動產的分割辦法。其他情況下的不動產,不能適用此條規定。例如,夫妻于婚后購買的不動產,雖然登記在一人名下,但不屬于本條司法解釋規定的情形,不能適用。還有一方為結婚于婚前支付首付款并貸款購房,但在產權證上登記雙方的姓名或者將房屋贈與另一方,亦不屬于本條司法解釋規定的情形,不能適用。另外,如果雙方當事人未登記結婚,只是同居,即使購房的情況類似,亦不能適用本條解釋。

    第二,對于“婚后用夫妻共同財產共同還貸”,應當從兩個方面掌握。一是從償還銀行貸款的時間看,還貸的時間只要處于婚姻關系存續期間,一般即可認定是雙方用夫妻共同財產還貸,而不必區分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之間是否約定實行分別財產制或者對案涉房屋的還貸問題有特別的約定。如果雙方當事人認可或者一方當事人能夠舉證證明夫妻已經約定實行分別財產制或者對案涉房屋的還貸問題有特別約定,則分割上述不動產時,當然排除本條司法解釋的適用。

    第三,由于此類不動產中有夫妻共同財產的成分,因此,離婚時如何分割,首先應當由雙方當事人協議解決。人民法院只是在雙方當事人協議不成時才進行判決。

    第四,本條司法解釋的第二款提供的是人民法院針對上述特定情況的不動產進行分割時的一種方法。其中“可以”的表述表明,該分割方法不是絕對的。不能機械地理解為判決分割此類不動產,舍此一途,別無他徑。不能據此完全排除在特殊情況下,將此類房屋判歸非產權登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能。

    第五,判決取得產權的一方向另一方補償時須考慮房屋的增值,而不能僅給付夫妻關系存續期間雙方共同還貸所支付款項的一半。具體的辦法是在離婚時首先對案涉不動產的現值進行評估。當然,如果當事人之間能夠通過協議對案涉房屋的現值形成共識,則沒有必要委托有資質的房地產評估機構進行評估以確定案涉房屋的價值。人民法院在判決前應當掌握下列基本情況:(1)案涉房屋購買時的價款;(2)首付款及其在購房全款中的比例;(3)按揭貸款數額及其利息數額;(4)當事人以夫妻共同財產還款累計數額(包括利息)及其占全部房款和利息的比例;(5)尚未歸還的貸款及利息的數額。在此基礎上才能確定產權歸屬,然后確定取得產權的一方需要向另一方支付補償款的數額。在分割夫妻共同財產時,仍然要貫徹婚姻法第三十九條第一款規定的原則,照顧子女和女方利益。而且,本條司法解釋也沒有排除婚姻法第四十二條和《婚姻法司法解釋(一)》第二十七條的適用。

    第六,在特殊情況下,如果人民法院決定將房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有,那么必須了解是否還有尚未歸還的貸款,由于按揭貸款是以所購房屋為抵押物的,因此判決時原則上應當將還貸義務與房屋所有權歸于同一當事人。否則,不僅難以得到貸款銀行的同意,而且一旦失去房屋產權的一方當事人拒絕還款,作為債權人的銀行仍然有權通過訴訟,請求拍賣上述房屋,并從所得款項中優先受償。最終,根據判決得到房屋產權的一方當事人還是會失去房屋。

    (摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋(三)理解與適用》,最高人民法院民事審判第一庭編著,人民法院出版社2011年出版)

    2.夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,并登記于首付款支付方名下的,人民法院判決該不動產歸產權登記一方的條件

    (1)夫妻一方以其本人名義婚前簽訂不動產買賣合同的。只要是婚前簽訂房屋買賣合同的,無論房屋產權證是婚前還是婚后頒發的,都可能視為個人財產而非夫妻共同財產,這一點是對婚前已經取得的財產作出了擴大范疇的解釋,打破了原來以房屋產權證頒發時的狀態確定權利人的原有模式,另外,合同上的買房人必須為夫妻一方,夫妻婚前用財產公證的方式共同列為產權人的,就不能認為是一方的財產了。另外,需要注意的是,這里所稱的不動產買賣合同,是指房屋買賣合同,房屋買賣合同包括“商品房買賣合同”、“商品房預售合同”、“二手房買賣合同”、“以租代售購房協議”等。商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,房屋可能是現房、期房(未蓋好的房屋)、二手房、商業用房等。另外,商品房買賣合同是要式合同,必須采用書面合同的方式,不能用口頭合同的方式。

    (2)夫妻一方婚前以個人財產支付首付款。言下之意,如果婚前支付首付款的行為被證明是夫妻雙方共同出資,或者夫妻雙方父母出資,或者夫妻未登記前已經同居的以同居期間的共同財產出資的,就不能認為是以個人財產支付首付款,進而不能認為房產是歸一方所有的財產。

    (3)夫妻一方婚前在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸。夫妻一方在銀行貸款,是指在銀行申請貸款、簽訂借款合同、抵押合同并且接受銀行以發放貸款方式代為支付完成付款義務的主體都是夫妻一方,而不能是夫妻二人;

    (4)不動產登記于首付款支付方名下的。如果婚前一方簽訂房屋買賣合同,婚后產權證登記在雙方名下的。(這種情況一般不可能出現,因為根據我國房地產買賣的交易習慣,不動產登記的登記人與簽訂買賣合同支付購房首付款的購房人必須是一致的,當然夫妻雙方也可能用公證共有的方式完成在兩人名下的登記。)

    只要符合以上四點條件,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方。

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